يُعدّ المواطنون الصينيون باستمرار من أبرز الجنسيات غير الخليجية في تقارير المشترين الصادرة عن Betterhomes وBayut، إلى جانب المشترين الهنود والبريطانيين والروس والباكستانيين، بمتوسط قيمة صفقة يبلغ 2.5 مليون درهم — يفوق بفارق ملحوظ متوسط المشترين الأجانب غير الخليجيين في دبي. تتضافر عوامل هيكلية مقنعة: عملة مرتبطة بالدولار تحافظ على قيمتها في مواجهة اليوان الصيني المتراجع تدريجيًا، وسوق يُدرّ عوائد إيجارية 6–8% خالية من الضريبة الشخصية، ودخول بدون تأشيرة لحاملي الجوازات الصينية، وصفر ضريبة أرباح رأسمالية على مستوى الإمارات، وخط إنتاج من المساكن ذات العلامات التجارية يُخاطب مباشرةً تفضيل أصحاب الثروات الصينيين.
تتركّز تعقيدات المشترين الصينيين في جانب تحويل رأس المال. تُعدّ لوائح PBOC لتدفق رأس المال من بين الأشد صرامةً في العالم بالنسبة للمستثمرين الأفراد، وإن الإذن العام البالغ 50,000 دولار سنويًا لا يغطي — خلافًا لما يُشاع أحيانًا — شراء العقارات الخارجية. إرساء مسار التمويل السليم قبل الالتزام بأي عملية شراء ليس اختياريًا: فهو يحدّد ما إذا كانت الصفقة قانونية أو لا. يتناول هذا الدليل كل طبقة، من قواعد PBOC إلى هونغ كونغ بوابةً رئيسيةً، وصولًا إلى تداعيات اتفاقية DTAA والخطوات العملية لإتمام نقل ملكية DLD من بكين أو شنغهاي أو شنتشن.
للاطلاع على تجربة مشترين آسيويين آخرين، راجع دليل المشترين الهنود والمغتربين.
لماذا تستهوي دبي المشترين الصينيين في 2026
ستة محرّكات للطلب تُشكّل أطروحة المشتري الصيني في دبي خلال الدورة الحالية:
- تنويع اليوان: الحساب الرأسمالي الصيني لا يزال مغلقًا إلى حد بعيد أمام التدفقات الخارجية للأفراد. لأصحاب الثروات الذين راكموا أصولًا خارجية بصورة مشروعة، تمثّل العقارات في دبي مخزنًا للقيمة يُعادل الدولار ويُدرّ عوائد. الدرهم الإماراتي مربوط بالدولار عند 3.6725 — امتلاك عقار في دبي يعني فعليًا الاحتفاظ بأصل مقوَّم بالدولار، مُدرٍّ للعوائد، خارج منظومة اليوان.
- دخول بدون تأشيرة: يتمتع حاملو جوازات السفر الصينية بالدخول بدون تأشيرة لمدة 90 يومًا خلال أي 180 يومًا (موسَّع من 30 يومًا في أبريل 2025)، مما يُزيل الحاجز اللوجستي المتمثّل في التقدّم المسبق للتأشيرة ويُيسّر رحلات المعاينة وتوقيع العقود.
- صفر ضريبة دخل شخصية إماراتية: لا تفرض دبي أي ضريبة على الدخل الإيجاري ولا على أرباح بيع العقارات للأفراد. العوائد الإجمالية 6–8% خالية من الضريبة الإماراتية — أما التكاليف الوحيدة فهي رسوم الخدمات، وعمولة مدير العقار إن وُجدت، ورسوم DLD البالغة 4% عند الاستحواذ.
- بيئة تكاليف معاملات منخفضة: مقارنةً بضرائب الطوابع في هونغ كونغ (حتى 15% AVSD للأجانب) أو سنغافورة (60% ABSD للأجانب منذ 2023) أو المملكة المتحدة، فإن رسوم DLD البالغة 4% في دبي تمثّل جزءًا ضئيلًا من تكلفة الاستحواذ.
- المساكن ذات العلامات التجارية: تمتلك دبي أعلى كثافة عالمية من المساكن السكنية ذات العلامات التجارية — أرماني، بوغاتي، مرسيدس-بنز، كافالي، دورتشستر، W، فيرمونت وغيرها. يُبدي أصحاب الثروات الصينيون تفضيلًا موثَّقًا للمنتجات ذات العلامات التجارية على مستوى عالمي، وخط إنتاج دبي من المساكن ذات العلامات الجديدة لا مثيل له في المنطقة.
- سياق تدويل اليوان: مع دفع الحكومة الصينية نحو تسوية التجارة الثنائية باليوان، تتعمّق الروابط المالية بين الإمارات والصين. ICBC وBank of China والبنك الزراعي الصيني — جميعها حاضرة في الإمارات وتُسهم في خدمة العملاء الصينيين المديرين لأصول في السوقين.
قواعد PBOC لتدفق رأس المال: ما يجب أن يعرفه المشترون الصينيون
يتناول هذا القسم المقيمين في البر الرئيسي الصيني تحديدًا. المقيمون الدائمون في هونغ كونغ والمواطنون الصينيون المقيمون رسميًا في الخارج (سنغافورة، الولايات المتحدة، الاتحاد الأوروبي وغيرها) يعملون ضمن أطر تنظيمية مختلفة جوهريًا — راجع قسم هونغ كونغ أدناه.
الإذن العام بالـ 50,000 دولار — وحدوده
بموجب إطار إدارة الصرف الأجنبي لدى PBOC، يُسمح لكل مقيم صيني في البر الرئيسي بتحويل ما يعادل 50,000 دولار أمريكي سنويًا من اليوان إلى عملات أجنبية للأغراض العامة. يمثّل هذا إذنًا عامًا يغطي السفر والتعليم وبعض الاستثمارات. غير أن شراء العقارات في الخارج مُستثنى صراحةً من هذا الإذن العام لمقيمي البر الرئيسي بموجب قواعد SAFE (إدارة الدولة للنقد الأجنبي). لا يمكن تجميع حصة الـ 50,000 دولار عبر سنوات لهذا الغرض، واستخدامها لدفع أقساط العقارات يُعدّ مخالفةً تنظيمية.
يُنصح المشترون الصينيون بعدم التصرّف بناءً على نصائح تُفيد بأن حصة الـ 50,000 دولار يمكن استخدامها لدفع عربون عقار في دبي؛ فعل ذلك يُنشئ مخاطر غسيل أموال على كلا الجانبين الصيني والإماراتي.
القنوات المشروعة لرأس المال أمام المشترين من البر الرئيسي
يُنجح المشترون الصينيون صفقاتهم في دبي عبر المسارات المشروعة التالية:
- الأموال الخارجية الموجودة مسبقًا: رأس المال المحتفظ به مشروعًا خارج البر الرئيسي — في هونغ كونغ أو سنغافورة أو جزر كايمان أو هياكل BVI أو حسابات خارجية أخرى — يمكن توظيفه لشراء عقارات في الخارج دون إثارة قيود PBOC. هذا هو المسار الأكثر شيوعًا لأصحاب الثروات الصينيين الذين هيكلوا ثرواتهم خارجيًا عبر أنشطة تجارية واستثمارية مشروعة.
- الإقامة في هونغ كونغ / الحسابات المصرفية الهونغ كونغية: المواطنون الصينيون الحاملون لوضع الإقامة الدائمة في هونغ كونغ أو الذين فتحوا حسابات مصرفية فيها عبر قنوات مشروعة يمكنهم التحويل من تلك الحسابات دون قيود PBOC. تسري عليهم قواعد HKMA دون أي حد سنوي مكافئ.
- هياكل مكتب العائلة عبر هونغ كونغ أو سنغافورة: يمكن للعائلات الثرية الصينية ذات مكاتب العائلة أو هياكل الشركات الاستثمار في العقارات الخارجية عبر تلك الهياكل. يستلزم ذلك مشورة قانونية وضريبية متخصصة وينطبق عادةً على الصفقات التي تتجاوز 10–20 مليون درهم.
- دخل الراتب الأجنبي: المواطنون الصينيون العاملون في هونغ كونغ أو سنغافورة ويتلقّون رواتبهم بعملة أجنبية يمكنهم توظيف ذلك الدخل لشراء عقارات في الخارج من حسابات في الدولة التي يتلقّون فيها راتبهم.
- المنتجات الاستثمارية الخارجية المرخَّصة من SFC: تتيح بعض المنتجات الاستثمارية المرخَّصة من هيئة الأوراق المالية والعقود الآجلة HK SFC للمستثمرين المؤهَّلين التعرّض الهيكلي للعقارات الخارجية بما فيها عقارات دبي.
تنبيه مهم: استشر مستشارًا عابرًا للحدود مرخَّصًا في كل من الصين وولاية قضائية خارجية ذات صلة قبل إجراء أي تحويل لأموال لشراء عقار في دبي. قرار مسار التمويل سابق ومستقل عن إجراءات الشراء في دبي.
ما يجب تجنّبه: المصارف السرية
تتداول في المنتديات الصينية المتخصصة في العقارات إرشادات غير رسمية تُلمّح إلى إمكانية تسهيل الشراء عبر شبكات المصارف غير الرسمية (地下钱庄). هذا غير قانوني بلا لبس. بموجب قانون العقوبات الصيني (المواد 191 و312)، المشاركة في أو الاستفادة من غسيل الأموال عبر قنوات غير رسمية تُرتّب مسؤولية جنائية تشمل مصادرة الأصول والسجن. أما في الإمارات، فإن المرسوم بقانون اتحادي رقم 20 لسنة 2018 بشأن مكافحة غسيل الأموال يُجيز تجميد الأصول وفرض العقوبات المالية وترحيل الأجانب المتورطين. سند الملكية الصادر عن عقار مُموَّل بأموال محوَّلة بصورة غير رسمية قابل للطعن فيه والتجميد من قِبل السلطات الإماراتية. لا تستخدم القنوات غير الرسمية.
هونغ كونغ: البوابة الرئيسية لرأس المال
بالنسبة لغالبية أصحاب الثروات الصينيين الذين هيكلوا ثرواتهم الخارجية مشروعًا، تُعدّ هونغ كونغ البوابة التشغيلية التي تُموَّل من خلالها صفقات العقارات في دبي وتُدار.
- لا حدود PBOC للتحويل الخارجي: تعمل هونغ كونغ في إطار HKMA وتحافظ على نظام سعر صرف مرتبط بالدولار. لا يوجد حدّ سنوي للتحويل الخارجي بالعملة الأجنبية للأفراد أو الشركات في هونغ كونغ. التحويلات الدولية إلى حسابات ضمان المطوّرين الإماراتيين أو حسابات المشتري الإماراتية معاملاتٌ مصرفية روتينية.
- البنية التحتية المصرفية: HSBC هونغ كونغ، وStandard Chartered HK، وBank of China (HK)، وHang Seng Bank، وICBC (Asia) — جميعها تُجري تحويلات دولية إلى الإمارات. التوثيق المطلوب لمتطلبات مكافحة غسيل الأموال يجري وفق معايير هونغ كونغ المعترف بها دوليًا من قِبل البنوك الإماراتية ودائرة الأراضي والأملاك (DLD).
- إدارة العقار من هونغ كونغ: تتعامل شركات إدارة العقارات في دبي — بما فيها تلك التي لديها فرق ناطقة بالمندرين — بانتظام مع هياكل الملاك المقيمين في هونغ كونغ. يمكن إعادة تحويل دخل الإيجار إلى حسابات في هونغ كونغ وإدارته من هناك.
- منظومة المشورة القانونية والضريبية: تمتلك هونغ كونغ شبكة عميقة من المستشارين الضريبيين والقانونيين العابرين للحدود الذين يفهمون القانون الضريبي الصيني (IIT) وقانون العقارات الإماراتي في آنٍ واحد. هذه المنظومة الاستشارية لا توجد بالعمق ذاته في البر الرئيسي الصيني.
المناطق المفضّلة للمشترين الصينيين
يتّجه المشترون الصينيون في دبي بشكل واضح نحو المخزون الراقي وفائق الجودة — متوسط قيمة الصفقة 2.5 مليون درهم يفوق بنحو 70٪ متوسط المشتري الأجنبي غير الخليجي في دبي. تعكس تفضيلات المناطق كلًا من التوجّه نحو المكانة وتركّز المساكن ذات العلامات التجارية:
| المنطقة | نطاق الأسعار | العائد الإجمالي | سبب إقبال المشترين الصينيين |
|---|---|---|---|
| وسط مدينة دبي | AED 2M–20M+ | 5.5–6.5% | عنوان مرموق، أرماني ريزيدنسز، قرب برج خليفة، قيمة رأسمالية قوية. |
| دبي مارينا | AED 1.2M–6M | 6.0–7.0% | إطلالات على الأفق، سوق إعادة بيع راسخ، سيولة عالية. |
| نخلة جميرا | AED 3M–40M+ | 4.5–6.0% | عنوان تروفي عالمي، أتلانتس وFIVE ووالدورف أستوريا. |
| خور دبي | AED 1.5M–8M | 6.5–7.5% | واجهة مائية، إمدادات ناشئة، خطة إيمار الرئيسية، نمو رأسمالي قوي. |
| دبي هيلز إيستيت | AED 1.5M–12M | 5.5–6.5% | تخطيط رئيسي متكامل، ملعب غولف، معيشة عائلية، علامة إيمار. |
| بيزنس باي | AED 900K–5M | 6.5–7.0% | قرب DIFC، طلب مؤسسي، الحد الأدنى للإقامة الذهبية متاح. |
وسط مدينة دبي (Downtown) يتصدّر من حيث عدد الصفقات وقيمتها بين المشترين الصينيين، مدفوعًا بتركّز المساكن ذات العلامات التجارية وقرب الأفق الأكثر تصويرًا في العالم وعمق سوق إعادة البيع. نخلة جميرا تهيمن على شريحة الـ 10 ملايين درهم+ للثروات الاستثنائية، حيث يستهدف المشترون الصينيون الفلل والشقق المميزة ذات العلامات التجارية. خور دبي هو الوجهة الأسرع نموًا للمشترين الصينيين في شريحة 1.5–5 ملايين درهم. اطّلع على دليلنا التفصيلي دليل مستثمر خور دبي للاطلاع على أسعار المشاريع الحالية وبيانات العائد.
للمقارنة بين المشاريع على الخارطة والجاهزة عبر هذه المناطق، استخدم بحث القوائم الذي يتيح التصفية حسب المنطقة والسعر وعدد الغرف. كما يُقدّم حاسبة العائد على الاستثمار نمذجةً للعائد الصافي بعد رسوم الخدمات عند أي نقطة سعرية.
المساكن ذات العلامات التجارية: تفضيل أصحاب الثروات الصينيين
لا يوجد قطاع في السوق العقارية الدبياوية يتأثر بطلب المشترين الصينيين أكثر من قطاع المساكن ذات العلامات التجارية. يمثّل المشترون الصينيون حضورًا محوريًا في هذا القطاع، ولا سيما في الشريحة العليا من السوق.
عدة عوامل تفسّر هذا التركّز:
- التعرّف العالمي على العلامة التجارية: العلامات الفاخرة المعروفة عالميًا (أرماني، بوغاتي، كافالي، مرسيدس-بنز، دورتشستر، W، فيرمونت) راسخة في بكين وشنغهاي كما هي في لندن ونيويورك. للمشتري الصيني المُقدِم على الشراء دون معاينة فعلية للوحدة، تُشكّل العلامة التجارية العالمية وكيلًا عن المصداقية يُخفّف من الإدراك بمخاطر الشراء.
- ثقافة المكانة والإهداء: في الأوساط الاجتماعية لأثرياء الصين، تحمل المساكن ذات العلامات التجارية قيمة رمزية مرتفعة. عنوان بوغاتي ريزيدنسز أو أرماني بيتش ريزيدنسز له ثقل اجتماعي في الأوساط التجارية الصينية لا يُضاهيه عنوان مشروع عادي.
- الإدارة الاحترافية للعقار: تُدار المساكن ذات العلامات التجارية من قِبل الذراع الفندقية أو الإدارية للعلامة، وتُحافظ على معايير فندقية في الصيانة وإدارة المستأجرين والمناطق المشتركة. هذا يُريح أصحاب العقارات الغائبين المديرين أصولهم الدبياوية من هونغ كونغ أو شنغهاي.
- سيولة إعادة البيع: أثبتت المساكن ذات العلامات التجارية تاريخيًا سيولة أعلى وعلاوات أقوى على إعادة البيع مقارنةً بالوحدات المماثلة غير ذات العلامات التجارية في المنطقة ذاتها.
للاطلاع على نظرة شاملة حول مشهد المساكن ذات العلامات التجارية في دبي، اقرأ دليل المساكن ذات العلامات التجارية.
مسار الإقامة الذهبية للمشترين الصينيين
تُعدّ الإقامة الذهبية الإماراتية لعشر سنوات من أكثر جوانب شراء العقار في دبي استراتيجيةً للمستثمرين الصينيين. عند الحد الأدنى لقيمة العقار البالغ 2,000,000 درهم (ما يعادل تقريبًا 3.8–4.0 مليون يوان بأسعار منتصف 2026)، يُفتح باب الإقامة الإماراتية طويلة الأمد دون الحاجة إلى كفيل صاحب عمل.
الإقامة الذهبية — مرجع سريع للمشترين الصينيين
للمستثمرين الصينيين، تنطوي الإقامة الذهبية على تداعيات استراتيجية محددة:
- الإقامة المزدوجة: الإقامة الذهبية الإماراتية هي تصريح إقامة لا جنسية. الاحتفاظ بإقامة ذهبية إماراتية لا يستلزم التخلّي عن الجنسية الصينية أو سجل الإقامة المنزلية (هووكو). كثيرًا ما يُحافظ المواطنون الصينيون على جنسيتهم إلى جانب الإقامة الإماراتية.
- التداعيات الضريبية على الإقامة الضريبية الصينية: الإقامة الذهبية الإماراتية تُتيح للمواطن الصيني إثبات الإقامة الضريبية في الإمارات بقضاء 183+ يومًا سنويًا فيها. الإماراتيون الضريبيون لا يخضعون لضريبة الدخل الشخصية الإماراتية. التفاعل مع التزامات IIT الصينية يعتمد على ما إذا كان الفرد يُعدّ مقيمًا ضريبيًا صينيًا في الوقت ذاته. هذه نقطة تخطيط بالغة الأهمية — اطلب المشورة من متخصص في IIT الصيني.
- الوصول إلى الخدمات المصرفية: يستطيع حاملو الإقامة الذهبية الإماراتية فتح حسابات جارية وادخارية إماراتية كاملة في Emirates NBD وMashreq وADCB وسواها، مما يُبسّط المعاملات العقارية اللاحقة وإدارة الدخل الإيجاري.
- كفالة الأسرة: تتيح الإقامة الذهبية كفالة الزوج والأبناء وعامل منزلي واحد — مما يوفّر مسارًا لانتقال أفراد الأسرة إلى الإمارات دون حاجة كل فرد إلى عقار مؤهِّل خاص به.
للاطلاع على متطلبات الإقامة الذهبية الكاملة وخطوات التقديم، راجع دليل الإقامة الذهبية العقارية.
اعتبارات الضرائب بين الصين والإمارات
لا تفرض الإمارات ضريبة دخل شخصية ولا ضريبة أرباح رأسمالية. التعقيد الضريبي للمشترين الصينيين يقع كلّيًا على الجانب الصيني ويعتمد على الظروف الفردية.
ضريبة الدخل الفردي (IIT) للمقيمين الضريبيين الصينيين
بموجب قانون ضريبة الدخل الفردي الصيني (المُعدَّل 2018)، المقيمون الضريبيون الصينيون (الأفراد المُوطَّنون في الصين، أو غير المُوطَّنين المقيمون فيها 183 يومًا أو أكثر في السنة الضريبية) يخضعون نظريًا لـ IIT على الدخل العالمي بما يشمل الإيرادات الإيجارية من عقارات دبي.
من الناحية العملية، يظل تطبيق IIT على الدخل الإيجاري من الخارج للمستثمرين الأفراد متفاوتًا. غير أن الالتزام القانوني قائم ولا ينبغي إغفاله. المشترون الصينيون المستلمون لدخل إيجاري من دبي والمؤهَّلون في الوقت ذاته كمقيمين ضريبيين صينيين يُوصَون بالحصول على مشورة IIT من مستشار ضريبي صيني مؤهَّل.
اتفاقية تفادي الازدواج الضريبي بين الصين والإمارات
الاتفاقية بين الصين والإمارات لتفادي الازدواج الضريبي ومنع التهرّب المالي (موقّعة 1 يوليو 1993، نافذة منذ 14 يوليو 1994، مُعدَّلة ببروتوكول 2017) تتضمّن البنود التالية المتعلقة بمستثمري العقارات:
- المادة 6 (الدخل من العقارات): يجوز فرض الضريبة على الدخل من العقارات الواقعة في دولة متعاقدة (الإمارات) في تلك الدولة. ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل فردية على الإيرادات الإيجارية، لا تُطبَّق أي ضريبة إماراتية.
- التفاعل مع IIT الصينية: تخصيص المادة 6 حق الضرائب للإمارات لا يُعفي تلقائيًا الدخل من IIT الصينية إذا كان الفرد مقيمًا ضريبيًا صينيًا. تُحدّد الاتفاقية أيّ الدولتين لها الأولوية في فرض الضرائب، لكنها لا تُعفي تلقائيًا الدخل العالمي من الالتزامات الضريبية الصينية. وعملياً، عندما تفرض الإمارات صفرًا، يكون التأثير الفعلي للاتفاقية في تخفيض IIT الصينية محدودًا.
أرباح رأس المال عند بيع عقار في دبي: لا تفرض الإمارات ضريبة أرباح رأسمالية على العقارات للأفراد. بموجب قانون IIT الصيني، تخضع نظريًا أرباح رأس المال على العقارات الخارجية للمقيمين الضريبيين الصينيين ضمن فئة "الدخل من نقل الملكية". اطلب مشورة متخصصة قبل هيكلة أي خروج مخطَّط من عقار في دبي.
استشر دائمًا مستشارًا ضريبيًا صينيًا مؤهَّلًا ومتخصصًا في اتفاقية DTAA بين الصين والإمارات قبل هيكلة الشراء والإيجار والبيع.
أسئلة حول شراء عقار في دبي من الصين أو هونغ كونغ؟
مستشارونا يعملون مع المشترين الصينيين الذين يهيكلون مشترياتهم عبر هونغ كونغ وحسابات خارجية. يمكننا توصيلك بوسيط ناطق بالمندرين ومتخصصين قانونيين وضريبيين ذوي صلة.
تواصل مع وسيط ناطق بالمندرينإجراءات الشراء من الصين خطوةً بخطوة
تفترض الخطوات التالية مشتريًا يموّل من حسابات خارجية موجودة مسبقًا (هونغ كونغ أو سنغافورة) — المسار الأكثر شيوعًا لأصحاب الثروات الصينيين.
الخطوة 1: تأكيد قناة رأس المال أولًا
قبل اختيار العقارات أو التواصل مع وسيط في دبي، تأكّد مع مستشارك العابر للحدود من أن الأموال التي تعتزم استخدامها (أ) محتفظ بها مشروعًا في الخارج و(ب) مُوثَّق مصدرها بصورة واضحة من أنشطة مشروعة. تطلب البنوك الإماراتية ودائرة الأراضي والأملاك (DLD) وثائق مصدر الأموال في مراحل متعددة من الصفقة. رأس المال غير القابل للتوثيق لأغراض مكافحة غسيل الأموال لن يُكمل نقل ملكية DLD. لا يمكن تأجيل هذه الخطوة.
الخطوة 2: الحصول على موافقة مبدئية للرهن (إذا كنت تموّل)
إذا كنت تعتزم استخدام رهن عقاري إماراتي (حدّ LTV الأقصى 60% للعقارات الجاهزة و50% للعقارات على الخارطة لغير المقيمين بموجب الإطار الرئيسي لـ CBUAE — قد تفرض البنوك الفردية نسبًا أكثر تشددًا على العقارات التي تتجاوز 5 ملايين درهم أو بعض مشاريع الخارطة)، ابدأ في الحصول على الموافقة المبدئية مبكرًا. استخدم حاسبة الرهن العقاري لنمذجة الأقساط.
الخطوة 3: إعداد وثائق التحقق من الهوية (KYC)
يشترط المطوّرون الدبياويون والبنوك الإماراتية:
- جواز سفر صيني ساري المفعول (صلاحية لا تقل عن 6 أشهر)
- إثبات العنوان — فاتورة خدمات أو كشف حساب بنكي بتاريخ لا يتجاوز 3 أشهر (من عنوان هونغ كونغ إن انطبق)
- وثائق مصدر الأموال: كشوف الحسابات المصرفية، القوائم المالية للشركات، أو دليل دخل الاستثمار الخارجي
- لطلبات الرهن: كشوف الحسابات لـ 6 أشهر، رسالة من صاحب العمل أو حسابات مدقَّقة، تقرير ائتماني
الخطوة 4: زيارة دبي أو تعيين توكيل رسمي
يستطيع المشترون الصينيون السفر إلى دبي بدون تأشيرة لمدة تصل إلى 90 يومًا خلال أي 180 يومًا (منذ أبريل 2025)، وهو ما يكفي في الغالب لرحلة معاينة وتوقيع عقد الشراء (SPA). إذا تعذّر السفر، يجب توثيق التوكيل الرسمي (POA) في الصين وتصديقه بختم الأبوستيل، ثم المصادقة عليه من السفارة الإماراتية في الصين ووزارة الخارجية الإماراتية قبل استخدامه في دبي. احسب 4–6 أسابيع لهذا الإجراء.
الخطوة 5: دفع عربون الحجز وتوقيع استمارة الحجز
تستلزم حجوزات المطوّرين للمشاريع على الخارطة عادةً عربونًا بنسبة 5–10% من سعر الشراء. بموجب لوائح هيئة التنظيم العقاري (RERA)، يمكن استرداد هذا العربون خلال 14 يومًا إذا انسحبت قبل توقيع عقد SPA. تحقّق من تسجيل المشروع في RERA وبنك الضمان قبل تحويل أي أموال. راجع قائمة التحقق من العناية الواجبة للمشاريع على الخارطة للخطوات الكاملة.
الخطوة 6: توقيع عقد البيع والشراء (SPA) ودفع رسوم DLD
عقد البيع والشراء هو العقد القانوني الملزم. رسوم نقل ملكية DLD البالغة 4% تُسدَّد عند توقيع SPA للمشاريع على الخارطة، أو عند نقل الملكية للعقارات الجاهزة. للعقارات الجاهزة، يُوقَّع عادةً مذكرة تفاهم (MOU — تعرف أيضًا بـ Form F) مع دفع 10% مقدّمًا، يعقبها SPA ونقل الملكية. اطّلع على دليل رسوم DLD والتكاليف للتفصيل الكامل.
الخطوة 7: تحويل الأموال عبر القنوات المشروعة
تُحوَّل الأموال إلى حساب الضمان الخاضع لإشراف RERA (للمشاريع على الخارطة) أو إلى مكتب وصاية DLD (لنقل ملكية العقارات الجاهزة). يجب أن تتضمّن مرجعيات التحويل الدولي عنوان العقار واسمك القانوني كاملًا كما يظهر في جواز سفرك. احتفظ بجميع وثائق تأكيد التحويل — فهي جزء من سجل مصدر الأموال.
الخطوة 8: تسجيل DLD واستلام سند الملكية
تُصدر دائرة الأراضي والأملاك (DLD) سند الملكية عند اكتمال الدفع والنقل. للغير المقيمين الحضور شخصيًا، تستغرق العملية 1–2 يوم عمل في مكتب وصاية DLD. للمشاريع على الخارطة، تتلقّى عقد الأوقود (شهادة التسجيل الأولي) عند الحجز، ثم يتحوّل إلى سند ملكية كامل عند التسليم.
الخيارات المصرفية: هونغ كونغ والإمارات
حالما تمتلك سند الملكية الإماراتي وتحصل على تأشيرة مستثمر أو إقامة ذهبية، يمكنك فتح حساب مصرفي إماراتي كامل. للمشترين الصينيين، أكثر الخيارات المصرفية الإماراتية يُسرًا:
- HSBC UAE: جزء من مجموعة HSBC العالمية ذاتها بما يشمل HSBC هونغ كونغ. كثيرًا ما يستطيع عملاء HSBC HK الحاليون فتح حساب إماراتي بسلاسة أكبر استناداً إلى علاقتهم القائمة.
- Standard Chartered UAE: خبرة واسعة في ممر آسيا–الشرق الأوسط. Standard Chartered حاضر بقوة في هونغ كونغ وسنغافورة ويتعامل مع الصفقات الصينية الإماراتية لأصحاب الثروات.
- بنك ICBC (الشرق الأوسط): الذراع الإماراتية للبنك الصناعي والتجاري الصيني تُقدّم حسابات بالينان الصيني إلى جانب الدرهم والدولار، وتُسهّل التحويلات الصينية الإماراتية عبر شبكة ICBC العالمية. الأنسب للمشترين ذوي علاقات قائمة مع ICBC في الصين أو هونغ كونغ.
- Bank of China (UAE): بنك الصين لديه حضور في مركز دبي المالي العالمي (DIFC) يخدم عملاء الشركات والخدمات المصرفية الخاصة، مع تركّز خاص على المعاملات المرتبطة باليوان.
- Emirates NBD وMashreq وADCB: البنوك الإماراتية الكبرى التي تُقدّم خدمات مصرفية كاملة بعد الحصول على إقامة إماراتية.
الميراث: وصية DIFC للملاك الصينيين
بالنسبة للملاك الصينيين للعقارات في دبي، يُعدّ التخطيط للتركة اعتبارًا قانونيًا جوهريًا كثيرًا ما يُغفَل عند الشراء.
بدون وصية مسجَّلة، يُطبَّق قانون الميراث الإسلامي الإماراتي بصورة افتراضية على توزيع تركتك في دبي. للمشتري الصيني، هذا على الأرجح لا يعكس التوزيع المقصود بموجب قانون الميراث الصيني (الكتاب السادس من القانون المدني الصيني، المعمول به منذ 1 يناير 2021 خلفًا لقانون الميراث الصادر عام 1985).
الحل هو وصية DIFC. المسجَّلة لدى مركز خدمات الوصايا بمركز دبي المالي العالمي، تُتيح وصية DIFC:
- تغطية جميع العقارات ذات التملّك الحر في دبي ورأس الخيمة
- تحديد المستفيدين المختارين — الزوج والأبناء والوالدان أو أي أفراد آخرين — بالنسب التي تختارها
- الإشارة إلى قانون الميراث الصيني أو أي نظام آخر مختار
- التنفيذ القانوني أمام المحاكم الإماراتية دون الحاجة إلى إجراءات الإرث الشرعي
- التكلفة نحو 10,000 درهم للتسجيل الكامل
يُوصى بتسجيل وصية DIFC فور استلام سند الملكية أو بعده مباشرةً.
جدول تكاليف الصفقة
| بند التكلفة | المبلغ | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم نقل ملكية DLD | 4% من سعر العقار | إلزامية. تُسدَّد عند تسجيل سند الملكية. |
| رسوم مكتب الوصاية (Trustee) | AED 4,000–4,200 | AED 4,000 للعقارات دون 500K، وAED 4,200 لما فوقها. تشمل ضريبة القيمة المضافة 5٪. |
| عمولة الوسيط | 2٪ + ضريبة القيمة المضافة (5٪) | للسوق الثانوية فقط؛ عادةً لا توجد عمولة لمشاريع المطوّرين على الخارطة. |
| رسوم شهادة عدم الممانعة (NOC) | AED 500–5,000 | رسوم المطوّر لاستصدار موافقة نقل الملكية. |
| رسوم تسجيل الرهن العقاري | 0.25٪ من مبلغ القرض | فقط عند التمويل عبر بنك إماراتي. |
| رسوم التقييم | AED 2,500–3,500 | مطلوب لطلبات الرهن العقاري. |
| تسجيل وصية DIFC | ~AED 10,000 | يُنصح به بشدة للملاك الأجانب غير المسلمين. |
| توثيق التوكيل الرسمي (POA) | AED 500–1,500 + أبوستيل | إذا كان التوقيع عبر توكيل رسمي من الصين. |
ضع في الاعتبار 5–7٪ من سعر العقار للتكاليف الإماراتية الإجمالية. يُضاف إليها: رسوم التحويل الدولي من بنوك هونغ كونغ أو سنغافورة (عادةً 20–50 دولارًا للتحويل مع رسوم البنوك الوسيطة المحتملة)، ورسوم الاستشارة القانونية والضريبية العابرة للحدود، ورسوم توثيق التوكيل الرسمي والأبوستيل إذا كنت توقّع عن بُعد (نحو 1,500–3,000 درهم إضافةً إلى الأبوستيل)، وتسجيل وصية DIFC (10,000 درهم). راجع دليل رسوم DLD للتفصيل الكامل.
أبرز الأخطاء الشائعة للمشترين الصينيين
- الاعتقاد بأن حصة الـ 50,000 دولار تغطي دفع عربونات العقارات: لا تغطّي ذلك. إرسال أقساط ثمن العقار عبر الإذن العام السنوي لـ PBOC يُعدّ مخالفةً تنظيمية لها تداعيات على مكافحة غسيل الأموال في كلا الجانبين.
- شراء مشاريع على الخارطة من مطوّرين بدون حساب ضمان RERA: جميع المشاريع على الخارطة في دبي يجب أن تمتلك حساب ضمان مسجَّلًا لدى RERA. تحقّق من بنك الضمان على بوابة DLD قبل تحويل أي أموال.
- إغفال رسوم الخدمة السنوية: يدفع ملاك العقارات ذات التملّك الحر رسوم خدمة سنوية تُحدّدها RERA. في المباني المميزة بوسط مدينة دبي أو نخلة جميرا، قد تتراوح رسوم الخدمة بين 15–35 درهمًا لكل قدم مربع سنويًا.
- عدم تسجيل وصية DIFC: المشترون الصينيون الذين يقتنون عقارًا في دبي بدون وصية DIFC مسجَّلة يتركون توزيع تركتهم للقانون الشرعي الإسلامي بصورة افتراضية.
- إغفال وقت استصدار التوكيل الرسمي: إذا كنت تعتزم إتمام الشراء عن بُعد، فإن التوثيق في الصين والأبوستيل والمصادقة الإماراتية للتوكيل تستغرق 4–6 أسابيع. لا تفترض إمكانية التنفيذ عن بُعد بإشعار قصير.