Creek Haven مراجعة
شقق 1–3 غرف
- التسليم
- مارس 2030
- السعر من
- AED 1.86M
- من / قدم²
- 740 AED
- العائد الإجمالي
- 6.8%
أسعر تذكرة دخول واجهة مائية في منطقة المحمية. التسليم الأحدث بين المشاريع الأربعة النشطة.
عرض تفاصيل المشروع ← دليل المستثمر 19 دقيقة للقراءة · محدَّث أبريل 2026 4 مشاريع نشطة
دليل المستثمر إلى ميناء خور دبي 2026
ستة كيلومترات مربعة من الواجهة المائية، أربعة مشاريع إيمار نشطة، برج موقوف الأعمال، ومترو الخط الأزرق على بُعد ثلاث سنوات من الانطلاق. قراءة عملية لأين تقف المنطقة في مطلع موجة التسليم الثانية.
المساحة
6 كم²
المشاريع النشطة
4 مشاريع
العائد الإجمالي
6.2–7.4%
التسليم
2029–2030
§ 01
خطة رئيسية من 2014 تدخل موجتها الثانية
أُعلن عن ميناء خور دبي عام 2014 بوصفه إجابة إيمار على نجاحها الخاص — مدينة ساحلية بمساحة 6 كم² مصممة لاستيعاب الضغط عن داون تاون الذي بات يعاني شُح الأراضي. بعد اثني عشر عاماً، تضم المنطقة أولى 11,000 مفتاح، وعمود تجزئة حول البحيرة يعمل بالكامل، وأربعة مشاريع إيمار نشطة مقررة للتسليم بين 2029 و2030.
برج الخور — الذي كان عنوان حملات المبيعات — متوقف الأعمال؛ أما مترو الخط الأزرق — الذي كان مجرد فكرة — فبات قيد الإنشاء فعلاً. تحوّل النظرية الاستثمارية من ضجيج برج ناطحات السحاب إلى الأساسيات: العائد، الندرة، الربط بالمترو، والنضج التدريجي لمنطقة تجزئة الواجهة المائية.
أرقام رئيسية
- مساحة الخطة الرئيسية
- 6.0 كم²
- إجمالي الوحدات المعلنة
- ~38,000
- وحدات مُسلَّمة حتى الآن
- ~11,400
- مشاريع نشطة (أبريل 2026)
- 4
- المسافة من برج خليفة
- 8.4 كم
- هدف عدد السكان (2030)
- 50,000+
- م-01 2014 الإعلان عن الخطة الرئيسية
إيمار وشركة دبي القابضة يُعلنان عن مشروع المنطقة الساحلية البالغة 6 كم².
- م-02 2017 افتتاح Creek Beach
المرحلة الأولى المكتملة — Address Harbour Point وكورنيش البحيرة.
- م-03 2020 تعليق أعمال البرج
الأساسات قائمة؛ توقفت الأعمال العمودية.
- م-04 2023 اعتماد الخط الأزرق
هيئة الطرق والمواصلات تؤكد مسار الخط الأزرق نحو ميناء خور دبي بحلول 2029.
- م-05 2025 افتتاح تجزئة البحيرة
منطقة Cove وBeach Vista للمطاعم تبلغ طاقتها الكاملة.
- م-06 2029 تسليم Lyvia · Silva · Montiva
ثلاثة من المشاريع الأربعة المطروحة عام 2026: Lyvia (الربع الثالث)، Silva (سبتمبر)، Montiva (سبتمبر).
- م-07 2029 افتتاح الخط الأزرق
مترو مباشر إلى داون تاون · 22 دقيقة متوقعة.
- م-08 2030 تسليم Creek Haven
آخر المشاريع النشطة يُسلَّم (مارس 2030)؛ سكان المنطقة يتجاوزون 50,000.
§ 02
لماذا خور دبي مقارنةً بداون تاون أو المارينا أو النخلة؟
كل نقاش حول ميناء خور دبي يتحول في نهايته إلى مقارنة. الإطار الصحيح ليس أي منطقة "أفضل" — فكلها مناسبة لنوع معين من المستثمرين — بل أي فجوة بين السعر والمنتج تُرجّح كفة المشتري الآن.
يمنحك ميناء خور دبي دخولاً أقل بـ 25–35% للقدم المربعة مقارنةً بداون تاون، مع علاوة عائد تتراوح بين 100–180 نقطة أساس. المقايضة هي الوقت: تنتظر اكتمال المترو وعمود التجزئة وموجة التسليم الثانية في السوق الثانوي.
| مقارنة مع | ميزة خور دبي | ميزة المنافس |
|---|---|---|
| داون تاون دبي | ~30% أقل سعراً بالقدم · 100–180 نقطة أساس علاوة عائد · مخزون أحدث · وحدات أكبر · وصول أسهل للمطار | تجزئة ناضجة · عنوان برج خليفة · سوق ثانوي سائل · مترو قائم · قاعدة مستأجرين ناضجة |
| دبي مارينا | بناء حديث فقط (لا مخزون من مطلع 2010) · مشاريع برانديد · واجهة مائية بإطلالة أفق · مطار أقرب | تجزئة شاطئية ناضجة · JBR · مترو وترام قائمان · سوق إيجار 24/7 |
| بيزنس باي | إطلالة على الخور لا ناطحات · واجهة مائية مقابل قناة · مخزون برانديد | مشياً إلى DIFC · مخزون أقدم بأسعار أرخص · مطاعم أكثر كثافة |
| نخلة جميرا (شقق) | ~40% أقل سعراً بالقدم · عائد أفضل بفارق واضح · طوابق أكبر · منتج جديد | عنوان أيقوني · سيولة إعادة البيع · وصول للشاطئ · مونوريل · اقتصاد خدمات ناضج |
مزيد من التفاصيل: أفضل مناطق الاستثمار في دبي ← · دبي مارينا مقابل نخلة جميرا ←
§ 03
أربعة مشاريع إيمار — أربع فرص مختلفة
وقت كتابة هذا الدليل، تمتلك إيمار أربعة أبراج نشطة البيع داخل ميناء خور دبي. تتشارك نفس أساسيات المنطقة، لكنها ليست منتجات متبادلة — تتباين التذاكر والتشطيبات وعلاوات العلامات التجارية وملفات العائد بنحو 18% عبر الأربعة.
لماذا إيمار هي المطور الوحيد هنا: تمتلك شركة دبي القابضة المشروع المشترك الرئيسي مع إيمار على كامل أرض ميناء خور دبي. لم يُمنح أي مطور خارجي حقوق طرح داخل حدود المنطقة حتى الربع الأول 2026. هذا يركّز التعرض للعلامة التجارية — وهو ميزة لا عيب في ضوء سجل إيمار في التسليم بعد 2010.
Silva مراجعة
برج واجهة مائية · 1–4 غرف
- التسليم
- سبتمبر 2029
- السعر من
- AED 1.79M
- من / قدم²
- 740 AED
- العائد الإجمالي
- 6.5%
64 وحدة فقط مُطرحة من برج يضم 434 وحدة. ندرة هيكلية لا تسويقية.
عرض تفاصيل المشروع ← Lyvia by Palace شراء
إقامة فندقية برانديد · 1–3 غرف
- التسليم
- الربع الثالث 2029
- السعر من
- AED 1.98M
- من / قدم²
- 820 AED
- العائد الإجمالي
- 5.9%
خدمات علامة Palace وإمكانات فندقية. وحدات 2 غرف+ (من نحو 3.2M درهم) مؤهلة للتأشيرة الذهبية؛ غرفة واحدة بـ 1.98M درهم لا تؤهل.
عرض تفاصيل المشروع ← Montiva by Vida شراء
برج نمط حياة · 1–3 غرف
- التسليم
- سبتمبر 2029
- السعر من
- AED 1.91M
- من / قدم²
- 755 AED
- العائد الإجمالي
- 7.1%
منتج Vida لأسلوب الحياة. أعلى عائد إيجاري متوقع، تسليم سبتمبر 2029.
عرض تفاصيل المشروع ← خطة الدفع (جميع المشاريع الأربعة): 10% عند الحجز — 70% مرتبطة بمراحل البناء — 20% عند التسليم. لا يوجد قسط ما بعد التسليم في أي من المشاريع.
§ 04
الأرقام بصراحة — أبريل 2026
نطاقات استرشادية عبر أبرز المناطق التي تُقارَن عادةً بميناء خور دبي. نطاقات إعادة البيع تعكس صفقات الربع الأول 2026؛ نطاقات الإطلاق تعكس وحدات تُباع حالياً بموجب SPA. العوائد إجمالية قبل رسوم الخدمات، نموذجية للمنطقة.
| المنطقة | إطلاق · AED/قدم² | إعادة بيع · AED/قدم² | العائد الإجمالي |
|---|---|---|---|
| ميناء خور دبي ★ | 2,400–3,200 | 2,650–3,500 | 6.2–7.4% |
| داون تاون دبي | 3,400–4,200 | 3,200–4,800 | 5.4–6.1% |
| دبي مارينا | 2,200–2,800 | 2,400–3,200 | 5.8–6.7% |
| بيزنس باي | 2,000–2,600 | 2,100–2,900 | 6.0–6.8% |
| نخلة جميرا (شقق) | 3,800–5,200 | 3,500–6,000 | 4.8–5.6% |
قراءة موسعة للعوائد: العائد الإيجاري بحسب المنطقة في دبي ← · الخارطة مقابل الجاهز ←
الأرقام تتغير أسبوعياً. المخصصات أسرع.
إذا كان برج بعينه أو نطاق طابقي يتناسب مع تقييمك، أرسل لنا متطلباتك — الميزانية، التسليم، مدة الدفع — وسنرد بما هو متاح فعلاً لا ما هو على البوابات.
§ 05
ثلاث صفقات، منطقة واحدة — اختر ما يناسب أفقك الزمني
يتيح ميناء خور دبي الصفقات الثلاث الأساسية لعقارات الخارطة في آن واحد: المضاربة القصيرة، والاحتفاظ المتوسط مع إعادة البيع، وصفقة العائد طويلة الأمد. لكل واحدة مكافأتها ومخاطرتها ومنتجها الأمثل.
صفقة أ مضاربة قصيرة (12–24 شهراً) رأي المحلل: تجنب
تراجعت هوامش بيع العقود من الإطلاق عند 50% بناء من 18–22% عام 2023 إلى 7–11% مطلع 2026. المضاربة لا تزال ممكنة لكنها فقدت المكافأة غير المتماثلة.
صفقة ب احتفاظ متوسط (24–48 شهراً) رأي المحلل: انتقائي
يمكن أن يُدر البيع قبل التسليم على البرج المناسب (واجهة مائية، برانديد، عدد طوابق منخفض) 25–40% فوق سعر SPA الأصلي. تعتمد الصفقة على اختيار البرج وتوقيت السوق الثانوي.
صفقة ج احتفاظ طويل (5–7 سنوات) رأي المحلل: قناعة
الأطروحة: دخول بـ 2,500–3,000 درهم/قدم مربعة على تسليم الربع الثالث 2029؛ تحقيق عائد من التسليم؛ احتفاظ عبر افتتاح المترو ونضج تجزئة البحيرة. التقدير الأساسي: 6.5% عائد إجمالي + 35–55% مكاسب رأسمالية تراكمية. التقدير المتشائم: عائد فقط، تعامل رأسمالي مستقر.
تجدر الإشارة صراحةً: ميناء خور دبي اليوم ليس الصفقة غير المتماثلة التي كانت عليه في 2022، حين كانت مخصصات الإطلاق تُعرض بـ 1,800 AED للقدم وتُعاد ببيع تعاقدي بـ 2,300 AED في أقل من اثني عشر شهراً. سوق 2026 أكثر انضباطاً — اللحاق بالعرض أحكم قبضته، وربح الـ 20% على SPA ولّى. ما يبقى هو احتفاظ طويل الأمد عالي الجودة في منطقة واجهة مائية آخذة في النضج بخصم معتبر عن داون تاون.
§ 06
اثنتا عشرة دقيقة من برج خليفة — في يوم هادئ
أكبر مؤثر استثماري واحد في ميناء خور دبي هو مترو الخط الأزرق، المعتمد من هيئة الطرق والمواصلات 2023 والمقرر افتتاحه 2029. حتى ذلك الحين يظل الوصول البري والمائي هو الإجابة العملية. تقع المنطقة على الجانب الصحيح من محور رأس الخور — أقرب للمطار من داون تاون، ومساوية في البعد عن DIFC.
متاح سيارة · داون تاون 12 د 8.4 كم
متاح سيارة · مطار دبي DXB 15 د 11.2 كم
متاح سيارة · DIFC 18 د 12.8 كم
2029 مترو · داون تاون (2029) 22 د الخط الأزرق
متاح قارب أجرة · بر دبي 25 د 5.1 كم
متاح جسر · Festival City 8 د 3.6 كم
§ 07
ما هو مبنيٌّ فعلاً وما هو قيد الإعلان
واقع المنطقة اليومي يهم أكثر من مخططاتها المعمارية. فيما يلي جرد موضوعي لما يعمل اليوم وما هو معلن. استخدم عمود القائم للتقييم الإيجاري؛ وعامل عمود المعلن كقيمة اختيار مضمّنة.
قائم · أبريل 2026
- مرسى الخور · 81 رسو حتى 60م
- شاطئ الخور · 700م رمال ناعمة
- منطقة Cove للمطاعم · 32 منفذاً
- كورنيش الخور · 3.4كم مشاة
- فندق Address Harbour Point · 5★
- فندق Vida Creek Beach · 4★
- Central Park · 7.4 هكتار
- محمية رأس الخور · نقطة مشاهدة الفلامنغو
معلن / قيد الإنشاء
- Dubai Square للتجزئة · 8 مليون قدم² (مراحل)
- برج خور دبي (موقوف، 2020)
- مدرستان جديدتان · GEMS وRapton
- مستشفى الخور · 350 سرير، 2028
- توسعة المرسى · +120 رسو
- جسر نحو بر دبي (التوقيت غير محدد)
- الرصيف الثقافي · متحف + مسرح
- محطتا الخط الأزرق · داخل المنطقة، 2029
§ 08
ما نرصده وما لا نقلق منه
ستة عوامل يمكنها التأثير على التقييم. صنّفناها منخفضة/متوسطة — لا شيء يستوجب تصنيف مرتفع حتى الآن. هذا التصنيف لا يعني غياب المخاطر؛ إنه قراءة نسبية من المحلل في تاريخ الكتابة.
م-01 متوسط خط الإمداد العقاري
أعلنت إيمار عن أكثر من 14,000 وحدة في المنطقة حتى 2031. سرعة إعادة البيع في 2030–2031 ستُختبر؛ من دخل مبكراً يستفيد من الندرة، ومن دخل متأخراً يواجه التشبع.
م-02 منخفض استئناف أعمال البرج
البرج حالياً تكلفة غارقة في ميزانية إيمار، وليس مشروعاً نشطاً. قيِّم المنطقة دونه؛ أي استئناف قيمة مضافة غير متوقعة.
م-03 متوسط تسليم المترو
الهدف المحدد للخط الأزرق 2029. هيئة الطرق والمواصلات التزمت بمواعيد الخطين الأحمر والأخضر أو تجاوزتها تاريخياً؛ احسب 2030 في النماذج المحافظة.
م-04 منخفض رسوم الخدمات
الإقامات الفندقية تحمل رسوم خدمات تعادل 1.5–2× الرسوم المعيارية. احسب 18–25 درهماً للقدم المربعة سنوياً في Lyvia وMontiva مقابل 12–16 درهماً في باقي المنطقة.
م-05 منخفض مخاطر العملة/FX
الدرهم مرتبط بالدولار. حاملو العملات الأجنبية يتحملون مخاطر صرف عند التحويل فحسب، لا خلال فترة الاحتفاظ.
م-06 منخفض إتمام الخارطة
سجل إيمار في التسليم بعد 2010 هو الأفضل بين مطوري دبي. حساب ضمان RERA على كل وحدة. مخاطر عدم الإتمام متبقية لا جوهرية.
§ 09
الأسئلة الأكثر وروداً
أين يقع ميناء خور دبي بالضبط؟ ⌄
يقع ميناء خور دبي على الضفة الجنوبية لخور دبي التاريخي، مباشرةً شرق محمية رأس الخور للحياة البرية، وعلى بُعد نحو 10 كيلومترات شمال شرق داون تاون دبي. تمتد الخطة الرئيسية على مساحة تقارب 6 كيلومترات مربعة وتطل مباشرةً على أفق برج خليفة عبر الخور والبحيرة.
هل ميناء خور دبي تملك حر مفتوح لغير المواطنين؟ ⌄
نعم. منطقة ميناء خور دبي بأكملها منطقة تملك حر مخصصة، ما يعني أن أي جنسية يمكنها شراء الشقق والمنازل الفندقية بحقوق ملكية كاملة. وحدات غرفتي نوم وما فوق بأسعار تبدأ من نحو 3.2 مليون درهم مؤهلة للتأشيرة الذهبية الإماراتية لمدة 10 سنوات. وحدات غرفة نوم واحدة في جميع المشاريع الأربعة تقل عن حد 2 مليون درهم ولا تؤهل للتأشيرة.
ما متوسط سعر القدم المربعة في ميناء خور دبي عام 2026؟ ⌄
يتراوح سعر الإطلاق في الإصدارات الجديدة لإيمار للربع الأول 2026 بين 2,400 و3,200 درهم للقدم المربعة للشقق العادية، وتصل الوحدات المرتبطة بعلامات تجارية والواجهات المائية إلى 3,800–4,500 درهم للقدم المربعة. هذا أقل بنسبة 25–35% تقريباً مقارنةً بمخزون مماثل في داون تاون دبي، والفجوة تضيق مع اكتمال عمليات التسليم.
ما المشاريع الإيمارية النشطة المتاحة حالياً في ميناء خور دبي؟ ⌄
أربعة مشاريع إيمار قيد البيع حالياً: Creek Haven (1–3 غرف، من 1.86 مليون درهم، مارس 2030)، Silva (1–4 غرف، من 1.79 مليون درهم، سبتمبر 2029)، Lyvia by Palace (برانديد، من 1.98 مليون درهم، الربع الثالث 2029)، وMontiva by Vida (1–3 غرف، من 1.91 مليون درهم، سبتمبر 2029). جميعها تُباع بخطة 10/70/20 مرتبطة بمراحل الإنشاء: 10% عند الحجز، 70% على مراحل خلال البناء، 20% عند التسليم. لا يوجد قسط ما بعد تسليم في أي من هذه المشاريع.
ما العائد الإيجاري المتوقع في ميناء خور دبي؟ ⌄
تسجل العوائد الإيجارية الإجمالية في مباني خور المكتملة 6.2–7.4% في 2026، وهي أعلى بوضوح من 5.4–6.1% في داون تاون دبي. يعكس هذا الفارق حداثة المخزون وسعر الدخول المنخفض نسبياً وقاعدة المستأجرين الآخذة في النمو. من المتوقع أن تتراجع العوائد نحو 5.5–6.5% مع نضج المنطقة.
متى يُستكمل برج خور دبي؟ ⌄
جُمِّدت أعمال برج خور دبي — الذي كان مقرراً أن يتجاوز برج خليفة ارتفاعاً — في عام 2020، ولا يزال الموقع خاملاً. لم تُعلن إيمار عن تاريخ إنجاز معدَّل. ينبغي للمستثمرين التقييم دون الاعتماد على اكتمال البرج؛ أي استئناف مستقبلي سيكون قيمة مضافة استثنائية لا خط أساسي.
هل ميناء خور دبي مرتبط بمترو دبي؟ ⌄
ليس بشكل مباشر حتى الآن. الخط الأزرق — المعتمد من هيئة الطرق والمواصلات 2023 وقيد الإنشاء — سيضم محطتين داخل المنطقة بهدف الافتتاح في 2029. حتى ذلك الحين تعتمد المنطقة على الوصول البري عبر طريق رأس الخور وجسر الخور المخطط نحو بر دبي. معظم السكان يستخدمون السيارات أو قوارب الأجرة المجدولة.
هل أستثمر في ميناء خور دبي للمضاربة قصيرة الأمد أم للاحتفاظ طويل الأمد؟ ⌄
حقق المضاربون قصيرو الأمد مكاسب جيدة على إعادة بيع العقود منذ 2022، لكن الهامش يضيق مع تزايد العرض. الصفقة غير المتماثلة الآن هي الاحتفاظ طويل الأمد: الشراء على الخارطة اليوم قبل اكتمال مترو الخط الأزرق وتبلور قرار البرج ونضج منطقة التجزئة المحيطة بالبحيرة. أفق احتفاظ 5–7 سنوات يحمل أفضل معادلة مخاطرة وعائد.
الخلاصة
يقدم ميناء خور دبي في عام 2026 أطروحة استثمارية واضحة: دخول عند خصم 25–35% مقارنةً بداون تاون، مع عائد إجمالي 6.2–7.4% على المخزون المكتمل، وحافز قادم بافتتاح الخط الأزرق. الصفقة القصيرة تراجعت جاذبيتها؛ الصفقة الجذابة هي الاحتفاظ متوسط إلى طويل الأمد على مشاريع الواجهة المائية والبراندية بالأسعار الحالية.
من بين الأربعة: Lyvia by Palace وMontiva by Vida يقدمان أقوى توليفة بين العائد والعلامة التجارية للمستثمر الساعي للدخل. Silva جذاب بندرته الهيكلية. Creek Haven الأبعد تسليماً يستحق الانتظار لرؤية ما يُنجز من المنطقة بحلول 2030 قبل الالتزام.
احصل على استشارة مجانية
تواصل مع فريقنا للحصول على قائمة بالوحدات المتاحة حالياً، ومقارنة مفصلة بين المشاريع الأربعة، وتقييم موضوعي يناسب وضعك المالي.